北京回迁房办理抵押贷款，核心条件是房产必须取得完整产权、无上市交易限制，且借款人具备稳定的还款能力。与普通商品房相比，回迁房抵押的流程会复杂一些，需要重点关注房产性质和银行的具体政策。

2026年北京回迁房抵押贷款的核心申请条件

你可以把申请条件分为“房”和“人”两个方面来看，两者缺一不可。

(一)关于“房”的条件(这是最关键的部分)

1、必须取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》：这是抵押的基本前提，证明房子是你的。如果还在等待下房本，银行通常无法受理。

2、产权清晰，无纠纷：房子不能有被查封、冻结、正在抵押或其他法律纠纷。

3、已解除“限售”限制：大部分北京回迁房(尤其是按经济适用房管理的)有规定年限(如原“经适房”需满5年)才能上市交易。抵押贷款同样受此约束，必须满足上市条件(通常以房本登记日期或原购房发票日期起算)。部分银行对“按经适房管理”的回迁房接受度较低，或贷款成数(评估值的比例)会下调。

4、房产位置和价值：房子需要在北京市范围内，房龄一般不超30年，面积不低于40-50平方米。银行会委托评估公司进行专业评估，贷款额度主要依据评估值。

(二)关于“人”(借款人)的条件

1、年龄和身份：借款人年龄一般在18-65周岁，具有完全民事行为能力，最好是北京户籍或在京有稳定工作和居所。

2、信用和还款能力：个人征信报告良好，无严重逾期记录。需要有稳定的职业和收入来源，能提供银行流水、收入证明等材料，证明有能力按期偿还本息。

3、贷款用途：需提供合理的贷款用途证明(如企业经营、装修、大额消费等)，国家明令禁止的资金流入股市、房市等领域。

回迁房抵押贷款容易忽略的4个要点和盲区

1、银行“白名单”与房产性质核实：不是所有银行都接受回迁房抵押。在申请前，最好直接咨询多家银行的客户经理，确认他们是否接受你这类“按经济适用房管理”的房产抵押。银行的内部风险政策差异很大。

2、补交土地出让金是关键一步：很多回迁房需要先向政府补交一笔土地出让金，将房产性质转变为“商品房”或“可上市交易的住房”后，才能在大部分银行获得抵押贷款。这笔费用需要你提前计算到成本中，流程可能需要几个月时间。

3、评估值与心理价位有落差：回迁房的评估价通常会参考周边同地段商品房价，但往往会有一个折扣。对于房龄较老、户型或位置一般的房子，这个折扣可能更明显，直接影响你能贷到的金额。

4、隐性成本与周期：除了贷款利息，还要预算评估费、抵押登记费、担保费(如需)、保险费(如需)等。整个流程从准备材料、补交地款到银行批贷、抵押登记，时间跨度可能比普通商品房长不少，要做好心理和时间准备。

2026年在北京用回迁房申请抵押贷款，关键不在“能不能贷”，而在“你的房子符不符合商品房标准”。建议你先查清房产性质、确认是否已补缴土地出让金，再带着房产证去咨询几家本地银行或专业助贷机构。别盲目提交申请，避免因拒贷留下征信查询记录。