我发现大部分人觉得抵押贷款很简单，有房就能贷。但现实是，银行的风控门坎远比想象中精细。如果你的情况不符合下面这三个核心条件，房子再好，抵押申请也大概率会黄。

房子抵押银行真正在意的三个“硬条件”

1、房子能“交易”，不只是有“产权”

你以为房产证在你名下就万事大吉?错了。银行首先要判断你的房子在市场上“能不能顺利卖掉”。这涉及到几个关键点：

1️⃣产权性质：普通的商品住宅最好办。像一些未满交易年限的经济适用房、存在争议的已购公房、小产权房，银行会非常谨慎，要么不做，要么额度压得很低。

2️⃣流通价值：银行不是评估师，他们看的是“快速变现价值”。你的房子地段太偏、户型奇葩、楼龄太老(通常超过25年就会开始贬值)，都会让银行担心万一需要处置，根本卖不掉或卖不上价。这不是说你的房子不好住，而是它在金融市场上不“硬通货”。

3️⃣状态干净：房子不能被查封，没有为其他机构做过“二次抵押”(甚至有些银行不接受已有一押的房产)，也没有正在租赁且租期很长(影响处置)。

2、“人”比“房”更重要，年龄与产权结构是暗礁

这是普通人最大的盲区。房子合格了，但“持有人”不合格，照样不行。

1️⃣年龄不是小问题：主借人年龄超过65岁，或者你的贷款期限加上当前年龄超过70岁(部分银行是75岁)，银行会直接拒掉。他们担心的是“终身偿债风险”。别以为让年轻子女做主借人就一定行，这又牵扯到下一点。

2️⃣产权人结构复杂是大忌：房本上人越多，麻烦越大。如果房子是夫妻共有，没问题，双方必须共同签字。但如果房子有父母、甚至成年子女的名字，那么所有这些共有产权人及其配偶都必须同意并签字。只要其中一人不同意，或者人在国外联系不上，流程就卡死。很多人为了省事或者家庭原因，把多人名字写上房本，到贷款时才发现这是给自己设的障碍。

3、还款来源要“看得见”，抵押成数非“想当然”

1️⃣收入证明不是走形式：尤其是抵押消费贷款(额度一般100万内)，银行会认真核查你的工资流水、社保公积金，计算你的月收入是否能覆盖月供的两倍。对于抵押经营贷，重点审查的是你的公司经营是否真实(看对公流水、纳税、财报)，贷款用途是否合理且能产生回报。空壳公司想套贷，现在基本行不通。

2️⃣你能贷多少，银行说了算：别听信中介“能贷评估价七成”的承诺。住宅类最高一般是评估价的70%，但这是上限。最终给你的成数，会根据你的房产情况、还款能力、信用记录层层打折。评估价本身也是银行认可的评估公司给出的“保守价”，通常低于市场成交价。

这几个细节决定成败

1、贷款用途是红线，千万别“踩”

这是监管和银行最较真的地方。抵押经营贷的钱，必须用于企业真实的经营周转，比如采购、发工资、付租金。抵押消费贷的钱，只能用于装修、留学、大额消费等。银行会要求你提供合同、发票等证据来证明资金去向。千万不要把贷款资金直接挪去买房、炒股、买理财，银行一旦通过资金流向查出来，有权要求你立即全额还款，那你就被动了。

2、配偶的“知情同意权”有法律效力

即使房产证上只有你一个人的名字，只要你是已婚状态，银行99%会要求你的配偶到场签字同意。这不是银行多事，而是《民法典》规定，夫妻共同债务需要共同确认。配偶签这个字，意味着Ta也共同承担了还款责任。想瞒着配偶抵押房子?银行这道关你就过不去。

3、关注“第三方收款账户”这个环节

特别是经营贷，银行为了防止资金被挪用，会采用“受托支付”方式：钱不直接打给你个人，而是根据你提供的用途合同，打给你的交易对手方(比如你的供应商)。你需要提前准备好合格的合同和对方账户。这个环节准备不好，款就放不下来。

房产抵押贷款，本质上是一场关于“风险”的谈判。你的房子是押品，但你这个人(及你的家庭、你的生意)才是风险主体。银行审视的是：万一你还不上钱，我这笔生意能不能安全地收场(顺利处置房产)?从“产权清晰可变现”，到“持有人稳定可控”，再到“用途真实可追踪”，每一环都在回答这个风险问题。把这些问题在自己申请前就想明白、理顺了，你和银行的沟通会顺畅很多。