如果你在北京有一套正在还按揭贷款的房子，又碰上资金周转的难题，想通过按揭房再贷款来获取资金，那下面这些内容你可得仔细看。我会给你详细讲讲北京按揭房再贷款的操作方法，包括前期准备、申请条件和办理流程，帮你顺利解决问题。

一、了解按揭房再贷款类型

(一)房屋二次抵押贷款

1、定义：房屋二次抵押贷款，是指将已做抵押的抵押物再次抵押，从特定放款人处获得贷款。也就是说，你把还在按揭的房子再次抵押给银行或其他金融机构来贷款。

2、特点：优势在于能充分利用房产的剩余价值，不需要先结清原有的按揭贷款。但这种贷款方式对房产要求较高，一般要求房产所在区域有较好的市场流动性，房龄不能太长，通常在20年以内。而且，贷款额度会根据房产的评估价值减去原贷款余额来确定，利率相对较高，因为银行或金融机构承担的风险更大。

(二)银行信用贷款

1、定义：银行根据你名下房产的价值、个人信用状况、还款能力等综合因素，给予一定额度的信用贷款。这种贷款方式不需要将房产再次抵押，只是参考房产情况作为授信依据之一。

2、特点：办理流程相对简便，不需要进行繁琐的抵押登记手续。贷款期限和还款方式较为灵活，利率通常比二次抵押贷款低一些。但贷款额度相对较低，一般为房产价值的一定比例，比如10% - 30%。对个人信用记录要求很高，若信用记录不佳，可能无法获得贷款。

(三)金融机构贷款

1、定义：除了银行，一些正规的小额贷款公司、消费金融公司等金融机构也提供针对按揭房的再贷款业务。

2、特点：这类机构的贷款条件相对银行较为宽松，对房产和个人资质的要求没有那么严格，审批速度可能更快，能在较短时间内满足你的资金需求。不过，贷款利率往往比银行高，而且可能存在一些其他费用，如手续费、管理费等。

二、满足申请条件

(一)个人资质方面

1、年龄要求：一般要求借款人年满18周岁，具有完全民事行为能力。大多数银行和金融机构规定借款人年龄上限在60-65周岁之间，不过也有部分机构针对优质客户或特定产品，年龄限制会适当放宽。

2、信用记录：个人信用状况是非常重要的审核因素。银行和金融机构会查看你的征信报告，要求近两年内无连续逾期超过 90 天的记录，累计逾期次数不超过一定数量，比如6次。良好的信用记录表明你有较好的还款意愿，能增加贷款申请成功的概率。

3、收入证明：你需要提供稳定的收入来源证明，以证明有足够的还款能力。常见的收入证明材料包括近 6 个月的银行工资流水，工资流水能直观反映你的收入情况和稳定性。此外，单位开具的收入证明、社保或公积金缴纳记录也可作为收入佐证材料。对于自由职业者或个体经营者，可能需要提供营业执照、税务登记证、近一年的经营流水等材料。

(二)房产条件方面

1、房产性质：用于再贷款的房产一般要求为普通住宅，部分银行可能也接受别墅、公寓等，但会有特殊规定和要求。像小产权房，由于产权不完整，无法在房管局进行正规抵押登记，所以通常不能用于再贷款。

2、房龄限制：银行和金融机构对房龄有一定限制，一般房龄加上贷款期限不能超过30-40年。比如房龄20年的房子，贷款期限可能最多只能申请20年。房龄过长的房子，市场价值可能会降低，同时面临的风险如房屋老化、维修成本增加等也会提高，这会影响银行或金融机构的贷款意愿。

3、房产价值：房产价值需要通过专业评估机构评估确定。评估价值越高，你能获得的贷款额度可能就越高。房产的位置、面积、户型、装修情况等都会影响其评估价值。一般来说，位于城市核心区域、配套设施完善、交通便利的房产评估价值相对较高。

4、房产剩余价值：对于房屋二次抵押贷款，房产剩余价值是关键因素。即房产评估价值减去原贷款余额后的剩余部分。银行或金融机构会根据剩余价值和自身规定的抵押率来确定贷款额度。例如，房产评估价值500万，原贷款余额200万，抵押率为60%，那么可贷款额度为180万((500 - 200)×60%)。

三、准备申请材料

(一)个人身份材料

1、身份证：提供本人有效身份证原件及复印件，复印件一般需要2-3份，用于银行或金融机构核实身份信息。身份证需在有效期内，且信息清晰可辨。

2、户口本：提供本人户口本原件及复印件，用于证明你的户籍信息以及家庭关系。非本地户籍的借款人，可能还需要提供居住证等能证明在当地有稳定居住地址的材料。

(二)收入证明材料

1、银行工资流水：打印近 6 个月的银行工资流水账单，可通过银行柜台、网上银行或手机银行等渠道获取。工资流水应显示工资收入的具体金额、发放时间以及公司名称等信息，以证明收入的稳定性和持续性。

2、收入证明：由所在单位开具的收入证明，需加盖单位公章或人事章。收入证明应明确你的姓名、身份证号、工作岗位、收入金额以及单位联系方式等内容。对于个体经营者，可提供营业执照副本、税务登记证、近一年的经营流水等材料来证明经营收入情况。

3、社保或公积金缴纳记录：可通过当地社保或公积金管理中心网站查询打印，或前往社保、公积金服务网点获取。社保和公积金缴纳记录能侧面反映你的工作稳定性和收入水平。

(三)房产相关材料

1、房产证：提供用于再贷款房产的房产证原件及复印件。若房产为按揭状态，房产证可能在银行抵押，此时需要向原贷款银行申请提供房产证复印件并加盖银行公章，同时提供购房合同、借款合同等相关材料。

2、购房合同：若房产证尚未办理下来，可提供购房合同原件及复印件。购房合同应包含房屋基本信息、购房价格、付款方式、交房时间等重要内容。

3、房产评估报告：需要委托专业的房产评估机构对房产进行评估，并出具评估报告。评估报告应详细说明房产的基本情况、评估方法、评估价值等信息。部分银行或金融机构有指定的评估机构，你需要按照其要求选择评估机构进行评估。

(四)其他材料

1、个人征信报告：可通过中国人民银行征信中心官网查询下载，或前往当地人民银行征信服务网点打印。个人征信报告反映了你的信用状况，银行或金融机构会重点关注其中的逾期记录、贷款记录、信用卡使用情况等信息。

2、贷款用途证明：需要提供贷款用途相关的证明材料，如装修合同、购车合同、医疗费用清单等，以证明贷款资金的合法用途。贷款用途应符合银行或金融机构的规定，不得用于投资股市、赌博等非法活动。

四、申请办理流程

(一)选择贷款机构

1、研究对比：通过互联网搜索、咨询身边有贷款经验的朋友、前往银行或金融机构网点咨询等方式，了解不同贷款机构提供的按揭房再贷款产品特点、利率、额度、期限、还款方式等信息。可以将这些信息整理成表格进行对比，以便更直观地分析各机构的优势和劣势。

2、实地考察：如果可能的话，前往意向贷款机构的营业网点，实地了解其办公环境、服务态度等。与工作人员进行面对面沟通，进一步了解贷款产品细节、申请流程以及需要注意的事项。同时，观察该机构是否具备合法合规的经营资质，如金融许可证等。

3、选择合适机构：综合考虑各方面因素，如贷款利率、贷款额度、审批速度、还款方式灵活性等，结合自身实际需求和资质条件，选择最适合自己的贷款机构。例如，如果你对资金需求较为紧急，希望尽快获得贷款，那么可以选择审批速度较快的小额贷款公司或消费金融公司;如果你更注重贷款利率，追求较低的融资成本，银行可能是更好的选择。

(二)提交贷款申请

1、填写申请表：在选定贷款机构后，向其领取或在官方网站下载按揭房再贷款申请表。按照要求如实填写申请表中的各项信息，包括个人基本信息、房产信息、贷款金额、贷款期限、贷款用途等。填写时要确保信息准确无误，避免因填写错误导致申请被拒或审批延误。

2、提交申请材料：将准备好的申请材料按照贷款机构要求的顺序整理好，一并提交给工作人员。可以选择线下前往贷款机构营业网点提交材料，也可以根据机构要求通过线上平台(如官方网站、手机 APP)上传电子材料。提交材料后，要保留好相关凭证，以便查询申请进度。

(三)审核与评估

1、初步审核：贷款机构收到申请材料后，会对材料进行初步审核。主要检查材料是否齐全、填写是否规范、信息是否真实等。若发现材料存在问题，如缺少必要文件、信息填写模糊不清等，贷款机构会及时通知你补充或更正材料。

2、信用审核：通过查询个人征信报告，评估你的信用状况。贷款机构会关注你的信用记录是否良好，有无逾期还款、欠款不还等不良信用行为。同时，还会查看你的信用查询次数，若近期信用查询次数过多，可能会被认为资金需求不稳定，增加贷款风险。

3、房产评估：对于房屋二次抵押贷款和部分参考房产价值的信用贷款，贷款机构会委托专业的房产评估机构对房产进行评估。评估机构会根据房产的位置、面积、房龄、装修情况、市场行情等因素，确定房产的市场价值。评估过程可能需要你配合提供房产相关信息，并可能安排工作人员实地查看房产状况。评估报告是确定贷款额度的重要依据之一。

4、综合审核：在完成信用审核和房产评估后，贷款机构会对各项审核结果进行综合分析，评估你的还款能力和贷款风险。结合自身的贷款政策和风险偏好，决定是否批准你的贷款申请。

(四)签订贷款合同

1、审核通过通知：如果你的贷款申请审核通过，贷款机构会以电话、短信或邮件等方式通知你。通知内容通常包括贷款金额、贷款期限、贷款利率、还款方式等重要信息。同时，会告知你下一步的操作流程，即签订贷款合同。

2、合同签订：你需要前往贷款机构指定地点签订贷款合同。在签订合同前，务必仔细阅读合同条款，特别是关于贷款利率、还款方式、还款期限、逾期还款责任、提前还款规定等重要内容。如有不理解或不合理的地方，应及时与贷款机构沟通协商。确认合同条款无误后，签字并按手印，完成合同签订。合同签订后，你和贷款机构双方都需要遵守合同约定的权利和义务。

(五)办理抵押登记

1、申请抵押登记：对于房屋二次抵押贷款，在签订贷款合同后，需要前往当地不动产登记中心办理抵押登记手续。你需要携带本人身份证、房产证、贷款合同等相关材料，按照不动产登记中心的要求填写申请表格，提交申请材料。

2、审核与登记：不动产登记中心会对提交的抵押登记申请材料进行审核，审核内容包括申请人身份信息、房产信息、抵押合同等。审核通过后，会在房产证上注明抵押登记信息，并颁发他项权证给贷款机构。他项权证是证明贷款机构对该房产享有抵押权的重要文件。办理抵押登记手续一般需要缴纳一定的费用，具体费用标准根据当地规定执行。

(六)放款

1、放款准备：在完成抵押登记(如有)等手续后，贷款机构会进行放款前的最后准备工作。包括对贷款合同、抵押登记信息等进行再次核对，确保各项手续完备、无误。同时，会根据合同约定的放款方式，确定资金发放的账户信息。

2、资金发放：贷款机构按照合同约定的放款时间和金额，将贷款资金发放到指定账户。放款账户一般为你在申请贷款时提供的本人银行账户，也可能根据贷款用途直接放款到第三方账户。

北京按揭房再贷款的操作流程并不复杂，只要满足申请条件，选择合适的贷款机构，准备好申请材料，按照流程办理即可。