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银行业深度解析:银行年报中的房地产风险

2022-04-13

2021对公贷款不良突增,个人住房贷款质量优异

虽然2021 年上市银行整体资产质量向好,但房地产风险持续暴露,市场已有预判。17 家样本银行(大中型为主)2021/12 房地产对公贷款不良率升至2.35%,较2021/06 上升0.59pct,较2020/12 上升1pct,对应不良贷款金额1167 亿元,同比增加80%。所幸房地产对公贷款占比不高,已披露年报的上市银行2021/12 占比仅5.72%,同比降低0.44pct.银行表内贷款占比最高的个人住房贷款,资产质量保持优异,13 家样本银行2021/12 不良率维持0.30%低位。

此外,房地产信用风险波及建筑业,17 家样本银行的建筑业贷款不良率1.71%,较2021/06 上升18BP,预计2022 年也可能继续上升,但占比较低,总量影响可控。

2022 年房地产风险仍处于暴露进程中,不良继续“双升”

考虑房地产企业的集中信用违约主要从2021Q4 才开始,且目前市场尚未企稳,高杠杆房企的现金流压力依然很大,我们判断2022 年对公房地产贷款的不良继续“双升”。以17 家样本银行为例,假设房地产对公贷款的不良金额分别增长50%、100%,同时预计房地产对公贷款总额2022 年增长1%(主要考虑监管积极鼓励银行投放,但企业投资需求低迷,同时银行顾虑风险,投放审慎)。基于两种情景测算,预计2022 年对公房地产贷款不良率可能上升至3.50%、4.66%,对样本银行整体贷款不良率的边际影响分别为+5BP、+11BP。

房地产“政策底”确立,但短期销售低迷、信贷增长缺乏抓手2021 年10 月中旬以来,监管层多次表态维护房地产市场健康发展和良性循环,“政策底”确立,具体路径包括银行加速投放房地产贷款,同时正常房企发债松绑、部分贷款允许展期等。

但由于年初以来销售数据大幅下滑,房地产贷款短期缺乏增长抓手。零售方面,住房贷款明显供大于求,各地普遍下调新发放房贷利率,但2 月居民中长期贷款依然出现历史上首次“负增长”,明显受房地产销售拖累。企业方面,尽管监管鼓励投放,但银行顾及风险,预计主要向央企、国企增加投放,从部分房企债券发行说明书披露的银行授信数据可见,民企的授信敞口被压降。同时,房地产市场预期转弱,导致企业投资意愿低迷,没有实际信贷需求。

预计房地产风险最终软着陆,2022 年把握银行股两条投资主线2022 年“稳增长”背景下,银行股估值本身存在上行动力,但考虑房地产低迷、实体经济需求疲弱,我们判断宽信用面临挑战和压力,经济企稳回升的过程难以一蹴而就。因此,我们认为今年银行股值得重点把握的投资机会是自身业绩高成长、资产质量没有风险压力(特别是房地产风险)的银行。基于这条主线,重点推荐常熟银行(长期小微成长空间广阔,短期业绩拐点明确)、邮储银行(资产质量干净,业绩保持高速增长)。

此外,2021 年下半年房地产风险暴露以来,涉房类业务占比高的银行股估值下跌。但随着政策持续加码,预计房地产风险终将软着陆,市场预期也将触底改善。我们判断,前期受房地产信用风险冲击,造成估值超跌的优质股份行存在修复机会。基于这条主线,重点推荐招商银行(表内外风险抵补能力强劲),关注平安银行(对公房地产贷款资产质量优异)。

风险提示

1、对公房地产贷款不良率进一步大幅上行;

2、居民收入波动造成住房贷款不良率突增。

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